Mehr Nachhaltigkeit in der Due Diligence
In der Due Diligence spielen Nachhaltigkeitskriterien bislang eine untergeordnete Rolle. Es fehlt an ESG-Vorgaben aus der Politik, trotzdem prescht der Markt vor.
Von Lars Frensch
(Dieser Text stammt aus Handelsblatt Inside Real Estate mit der Genehmigung, diesen zu teilen.)
Wer eine Immobilie übernehmen will, der durchleuchtet sie von oben bis unten auf Zustand, Bilanzen, rechtliche Risiken und Zukunftssicherheit. Doch noch immer mangelt es dabei häufig am Faktor ESG, obschon dieser eine immer größere Rolle in der Branche spielt – nicht zuletzt wegen des Drucks vonseiten der Europäischen Union. Damit die zahllosen Prozesse und Lösungen auch messbar werden, versucht sich die Branche nun an einer objektbezogenen ESG-Due-Diligence.
Wie so häufig gibt es die ersten Probleme schon bei der Beschaffung der Daten. Im Gespräch mit Handelsblatt Inside Real Estate erklärt Ralf Bode, Geschäftsführer beim Beraterhaus atmosgrad und dem Nachhaltigkeitsspezialisten agradblue: „Ob die Daten Eigentümern oder Mietern gehören, ist in Deutschland unklar bis gar nicht geregelt. Dabei ist es zwingend notwendig, die Daten für Analysen zur Verfügung zu stellen, um die Klimaziele erreichen zu können.“
Das Problem gehe noch darüber hinaus, da sich die Handlungsebenen bei ESG-Themen von Investment-, über Asset- und Property- wie auch Facility-Management erstrecken – und die notwendigen Schritte über mehrere Unternehmen verteilt sind: „Wir müssen die Portfolioebene verlassen und auf die Objektebene schauen, dort werden die Klimaziele erreicht“, sagt Bode. Die Klimaziele im Alleingang zu verwirklichen, sei daher kaum möglich.
Dass dabei der Druck auf die Unternehmen, rechtzeitig einzulenken, steigt, weiß Frank Müller, Anwalt und Partner bei der Anwaltskanzlei McDermott Will & Emery: „Als Anwälte sehen wir die Regulierungswolke seit Langem aus Europa heranrücken, in der zwar sehr viel niedergeschrieben wird, aber trotzdem noch keiner genau sagen kann, was eigentlich nachhaltig ist.“
Eine Stelle, an der das Problem besonders deutlich wird. Denn während sich das E wie Environment in ESG zwar quantifizieren lässt und interpretiert werden kann, wird es bei Social und Governance schon schwieriger, und das eben insbesondere auf der Objektebene. Zu Social kann man noch Themen wie Barrierefreiheit oder Wohlbefinden zählen, während Governance im Objekt kaum stattfindet.
Die von atmosgrad und agradblue entwickelte ESG-Due-Diligence will vor dem Ankauf bei der Überprüfung von Nachhaltigkeitskriterien unterstützen. Je nach gewünschten Prüfungskriterien erhält der Auftraggeber einen zwischen zehn und 30 Seiten langen Report.
„Wir nutzen eine prägnante Ampelsystematik, die den Ankäufern ein klares Bild vermittelt, wo das Objekt steht und an welchen Stellen nachjustiert werden muss. So erkennt man das Potenzial des Objekts gegenüber den konkreten Anforderungen“, erklärt Bode. Für Käufer bietet das die Möglichkeit, entstehende Mehrkosten zu identifizieren und diese beim Kaufpreis abzuziehen.
Ebenso nach Anzahl der gewünschten Module und nach Aufwand der Objektprüfung gestalten sich die Kosten. Bode erklärt, es gebe ein Analysemodul zu CO2-Emissionen, das auf wenige statische Daten zum Objekt wie Größe, Nutzung, Standort zurückgreift und als dynamische Daten nur Strom- und Wärmeverbrauch sowie die Leerstandsquote benötigt. Ein ergänzendes Modul analysiert, wie konform das Objekt mit den bisherigen Klimaschutzzielen der EU respektive den DNSH-Kriterien (Do No Significant Harm) ist.
Ist ein Gebäude noch nicht mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgestattet, ermöglicht ein weiteres Modul eine Einschätzung, inwieweit das Objekt für eine Zertifizierung nach DGNB, LEED oder BREEAM geeignet ist, erklärt Bode, der selbst ehrenamtlich für die DGNB tätig ist. „Damit ersetzen wir keine Zertifizierung, für den Kunden ist es aber ein Schritt, um herauszufinden, ob und für welches Zertifikat er sich später entscheiden möchte.“
Ein Bereich, den Bode für unterschätzt hält, ist die Verbrauchsmessung und Sensorik, die ebenfalls über ein Modul abgebildet werden kann. Solche smarten Technologien könnten erkennen, ob ein Raum seit der letzten Reinigung genutzt wurde und somit eine unnötige Reinigung aussetzen lassen.
Jalousien und Thermostate könnten entsprechend der Wetterprognosen gesteuert werden, damit Temperaturen und Energieverbrauch im Rahmen bleiben. „Wir wenden das Modul in den ersten Fällen an, aber noch nicht so häufig wie die anderen – es ist unsere jüngste Entwicklung und wir müssen zunächst einige Gebäude auswerten, um den praktischen Nutzen zu verifizieren“, sagt Bode.
„Die Offenlegungsverordnung zwingt ja nicht dazu, dass man ESG-konforme Produkte anbieten muss – sondern dazu, dass man sie richtig kennzeichnen muss“, sagt Müller von McDermott. Für ihn sind Lösungen wie die ESG-Due-Diligence ein Beispiel dafür, wie der Markt reagiert, noch bevor die Politik wirklich selbst Lösungen präsentiert hat. Und er hält sie auch für notwendig: „Als Juristen sehen wir, dass bei den Miet- und Dienstleisterverträgen noch viel Luft nach oben ist.“ Er warnt davor, dass Gebäude möglicherweise nicht mehr veräußerbar sein könnten, weil sie nicht den ESG-Kriterien entsprechen.
Müller hält das Eingreifen der Politik für notwendig, kritisiert aber auch: „Es handelt sich bei der ESG-Regulierung um einen Wust von Tausenden Seiten – wer soll das alles lesen?“ Bode bezeichnet sie gar als den einzigen Weg, um Veränderung herbeizuführen: „So schade das ist, aber konventionelles Bauen in Deutschland ist noch nicht teuer genug. Die Umweltkosten werden nicht von denen getragen, die Zement verbauen und CO2 freisetzen.“
Ihm zufolge mangele es an der Umsetzung zukunftsfähiger Konzepte wie Cradle to Cradle oder Smart Operations. „Ich bin da nach wie vor ein bisschen ratlos: Bei vielen Planern fallen immer die gleichen Worte wie ‚Das haben wir immer schon so gemacht’ oder ‚Das haben wir noch nie so gemacht‘.“
Der Druck wächst, zumal Bode davon ausgeht, dass Abrissgenehmigungen in Zukunft nicht mehr so einfach erteilt würden wie noch heute, da so bereits freigesetzte CO2-Emissionen faktisch vernichtet würden. Wer also nicht abreißen kann, muss auf andere Methoden zurückgreifen, wie erneuerbare Energien. „Die Stadt Hamburg geht zum Beispiel voran und macht Photovoltaik auf Dächern verpflichtend. Warum nutzt man die Dachfläche nicht, wenn es ein idealer Weg ist, einen Teil des Energieverbrauchs darüber zu decken?“
